Ипотека на недвижимость на стадии строительства (off-plan) в Дубае

Off-plan — это покупка недвижимости напрямую у застройщика на стадии строительства: вы подписываете договор, вносите платежи по мере возведения здания и получаете объект после завершения строительства — обычно через 1-4 года. Сейчас это доминирующий способ покупки недвижимости в Дубае: примерно две трети всех сделок в 2025 году пришлось на off-plan.

Почему off-plan так популярен

Объекты на стадии строительства часто стоят на 20-40% дешевле сопоставимой готовой недвижимости, а застройщики нередко предлагают гибкие беспроцентные рассрочки — часть суммы (часто 10-20%) при подписании, а остальное поэтапно в течение строительства, иногда небольшими ежемесячными платежами вместо крупных сумм.

Как в это вписывается ипотека

Это как раз то, о чём многие покупатели узнают только в процессе: банки, как правило, начинают финансировать off-plan объект только после того, как строительство достигнет минимум 50% готовности, а максимальное соотношение кредит/стоимость для off-plan обычно ниже, чем для готовой недвижимости — около 50% против до 80% для готового объекта. Не каждый банк вообще предлагает ипотеку на off-plan — активно финансирует этот сегмент лишь часть банков ОАЭ в любой конкретный момент, поэтому здесь особенно важно знать, какие именно банки работают с этим сейчас.

Как защищены ваши деньги

Платежи, которые вы вносите застройщику в процессе строительства, поступают на эскроу-счёт, контролируемый Земельным департаментом Дубая (DLD) и RERA, а не напрямую застройщику. Застройщик может получить доступ к этим средствам только после того, как независимый инженер подтвердит фактическое завершение соответствующего этапа строительства — это реальная защита от ситуации, когда проект останавливается, а ваши деньги уже потрачены.

Как совместить рассрочку застройщика с ипотекой

На практике многие покупатели off-plan платят ранние платежи, привязанные к этапам строительства, напрямую застройщику и подключают ипотечное финансирование ближе к сдаче объекта, когда достигнут порог банка в 50% готовности. Правильно выстроить это — чтобы финансирование совпадало с графиком платежей застройщика, а не противоречило ему — как раз то, что стоит спланировать с брокером до подписания каких-либо документов.